복잡한 자산의 가치,
차분하고 명확하게

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괜찮습니다. 처음에는 대부분 그러십니다. 지금 정하실 것은 딱 두 가지입니다. 평가 목적(상속인지 증여인지 양도인지)과 기준일입니다.

이 두 가지만 정해지면 필요한 감정기관이 한 곳인지 두 곳인지, 어떤 서류가 필요한지, 언제까지 마쳐야 하는지가 순서대로 따라 나옵니다. 아래 글은 그 순서를 그대로 적어 둔 것입니다. 읽다 막히시면 그냥 전화 주셔도 됩니다.

아래의 세무 관련 설명은 일반적인 정보이며 개별 세무자문이 아닙니다. 실제 신고와 적용은 세무대리인과 함께 확인해 주세요.

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상속·증여재산은 원칙적으로 평가기준일 현재의 시가로 평가합니다. 공시가격·기준시가 같은 보충적 평가액은 시가를 산정하기 어려울 때 적용하는 방법입니다.

그래서 공시가격으로 신고하는 것이 언제나 적정하거나 안전하다고 말씀드리기는 어렵습니다. 우선 시가로 볼 만한 자료가 있는지부터 확인하는 순서입니다.

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• 상속 — 상속개시일 전후 6개월. 신고는 통상 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내입니다.
• 증여 — 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월. 신고는 통상 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다.

중요한 것은 가격산정기준일과 평가서 작성일이 모두 평가기간 안에 있어야 한다는 점입니다. 이 한 줄 때문에 일정이 급해지는 경우가 많으니, 기준일을 먼저 알려주세요.

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세법상 감정가액을 시가로 쓰려면 원칙적으로 둘 이상 감정기관 평가액의 평균이 필요합니다. 다만 기준시가(공시가격) 10억 원 이하 부동산은 한 곳의 감정가액으로도 인정되는 예외가 있습니다.

• 10억 원 판단 기준은 감정가액이 아니라 해당 부동산의 기준시가입니다.
• 분양권·입주권·채권은 금액과 관계없이 두 곳 평가가 필요합니다.
• 토지·건물은 합산이 아니라 필지별·물건별로 10억 원을 판단합니다(예: 토지 9억 + 건물 2억 → 각각 한 곳 가능).
• 가족(특수관계인) 간 매매도 기준시가 10억 원 이상이면 두 곳이 필요합니다.
• 지분 평가는 지분이 아니라 전체 기준시가로 판단합니다.

두 곳이 필요한 경우 각 기관별로 수수료가 따로 발생합니다. 상담 때 이 부분을 먼저 계산해서 알려드립니다.

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법정 평가기간을 벗어난 매매·감정가액도 일정 기간과 요건 아래 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있습니다. 다만 자동으로 인정되는 것은 아니고, 소급평가는 요건이 엄격합니다.

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이 질문에는 정확하게 답을 드리는 편이 낫겠습니다. 감정평가는 세액을 임의로 낮추는 절차가 아니라, 신고재산의 객관적인 시가를 확인하는 절차입니다.

감정가액이 공시가격보다 높으면 당장의 상속·증여세 과세표준은 늘어날 수 있습니다. 반면 적정하게 확정된 재산가액은 향후 양도 시 취득가액에 영향을 주어 양도차익을 줄일 가능성이 있습니다.

그래서 상황에 따라 유불리가 갈립니다. 현재 세액, 앞으로의 처분계획, 과세관청의 재평가 가능성을 함께 놓고 세무대리인과 같이 검토해 결정하시길 권해드립니다. 저희는 그 판단에 쓰이는 가치 자료를 만들어 드리는 쪽입니다.